Investir dans l'immobilier neuf de RobienLe dispositif Robien est le plus souvent appliqué à des logements neufs ou en état futur d'achèvement. Tout simplement car c'est la formule la plus sûre en terme de budget, de garanties de construction et de montage fiscal. La vente en état futur d'achèvement est aujourd'hui parfaitement réglementé et encadrer, Pour pouvoir se rendre propriétaire d'un tel logement, le promoteur quel qu'il soit doit aujourd'hui montrer pâte blanche : il doit avoir fourni notamment des garanties bancaires d'achèvement de travaux, des garanties décennales, dommage ouvrage, etc.... D'autre part les normes de construction de plus en plus restrictives assurent d'un minimum de prestations. Ceci dit la qualité des constructions peut être très différentes d'un promoteur à l'autre et donc se ressentir sur le bon vieillissement du bien immobilier dans le temps On distingue sur le marché 3 types de promotions Les promotions destinées aux investisseurs notamment Robien Elles sont généralement réalisées par des groupes immobiliers spécialisés dans ce secteur. Elles ont l'avantages d'offrir des formules complètement packagés : prix d'acquisition tout compris incluant la totalité des frais allant jusqu'à la prise en charge des intérêts intercalaires dû pendant la période de construction, pack locatif incluant une gestion et des garanties totales sans limitation sur les loyers perçus, allant même parfois jusqu'à la garantie de revente : il n'y a plus qu'à signer en bas de la page les yeux fermés... Et c'est justement le but ! Au-delà du risque de voir tout le monde revendre en même temps dans 10 ans, on s'aperçoit que le prix d'achat qui bien qu'en relation avec le prix moyen du m2 local, n'est bien souvent pas en relation avec la qualité de construction (le client investisseur est bien moins regardant à ce niveau que le client accédant). De plus la dégradation de la résidence est souvent accentuée par l'absence quasi-totale de propriétaire lors des assemblées de copropriété ; celles-ci sont donc généralement présidées par le gestionnaire, bien souvent filiale du promoteur... Tout les ingrédients sont réunis pour récupérer dans 15 ans un bien qui aura perdu bien plus que l'économie d'impôt généré ! Les promotions destinés aux accédants à la propriété Elles sont généralement réalisées par des promoteurs locaux, travaillant sur leur image et leur réputation. Elles ont l'avantage de proposer de vrai bien immobilier, avec une qualité de construction souvent d'un niveau supérieur, avec un certain nombre de prestation visant le confort du client accédant. Paradoxalement, investir dans ses résidences n'est pas la solution : hormis le fait que le prix d'acquisition est souvent élevé et qu'il y a peu de surfaces adéquats disponibles, les avantages de la promotion « Robien » fait cruellement défaut :
Les promotions mixtes Elles sont proposées aussi bien par des grands groupes nationaux que par des petits promoteurs locaux. Elles constituent ce que l'on appel le milieu de gamme de la promotion immobilière et présente en parti les avantages des 2 types de promotion précédente sans en avoir les inconvénients : En effet le promoteur construit en s'adressant au 2 profils client : il commercialise généralement en investissement le 1/3 de sa résidence pour pouvoir obtenir rapidement ses garanties bancaire d'achèvement de travaux et démarrer sa construction. Le reste étant commercialisé sur place par une force de vente interne et/ou des agences immobilières locales, on se retrouve au final avec une répartition équilibrée entre investisseur et accédant. La qualité de construction est généralement d'un bon niveau car destiné pour partie à une clientèle regardante et avertie. La partie négociée en investissement est généralement suffisamment importante pour pouvoir négocier un pack minimum sur les frais liés à l'acquisition (notaire hypothèque finitions) un pack locatif avec une société de gestion locale et garanties associés. |
La defiscalisationLoi De Robien
Autres loisA propos |